강남 공인중개사가 이야기해 드리는
강남에서 방 구하는 좋은 방법과
염두에 두셔야 할 점 !!
-첫번째 시간-
강남은 모든 매물을 모든 부동산이 공유하고 있다.
-대한민국 최고의 중개망 시스템-
강남은 타 지역과는 조금 다른 시스템을 가지고 있는데,
건물주가 중개망 사이트에 방을 내놓으면 중개망을 이용하는 모든 중개업소에서
그 방을 확인할 수 있다는 점입니다.
이게 다른 지역과 어떻게 다른가 하면,
가까운 성남 지역을 예로 들면 성남에서는 각 부동산마다
가지고 있는 매물이 전부 달라서 찾아가는 부동산마다 보여주는 방이 다릅니다.
찾아간 부동산에서 보여준 방이 마음에 안 들면
그 부동산에서는 손님을 데리고 다른 부동산을 찾아갑니다.
가지고 있는 매물이 다르기 때문에
부동산에서는 자기가 가진 매물 중에서 손님의 조건에 맞는 방을 보여주고,
없으면 다른 부동산에 연락을 해서 조건이 맞는 곳을 찾아 부동산을 전전하게 되는 것입니다.
지역에 따라 조금씩 다르지만 대부분의 지역에서는 이러한 방식으로 중개가 이루어집니다.
이렇게 되는 이유는 강남과 같은 중개망이 제대로 발달되지 않았거나
혹은 아예 존재하지 않기 때문인데,
사실 인터넷이 잘 발달된 요즘에는
각 지역마다 중개망 하나씩은 꼭 있기 마련이지만
강남처럼 높은 완성도를 가진 중개망은 찾아보기가 힘들지요.
강남 역시 중개업소마다 각자 가지고 있는 매물이 있으나
그것들은 중개망 사이트에 의해 모든 부동산에 전부 오픈이 됩니다.
강남은 매물의 회전이 타 지역에 비해 굉장히 빨라서
어제 본 방이 오늘 계약되는 일도 허다하기 때문에
중개업소에서는 매물을 자기들만 쥐고 있을 이유가 없습니다.
또한 건물주와 직접적으로 연결되는 매물만 올라오는 중개망 사이트에는
인터넷상으로 가격,위치,입주시기,건축연도,평수 등 기본적인 모든 정보와 더불어,
사진과 동영상까지 업로드된 매물의 경우 내부 구조와 상태가 어떤지까지 알 수 있습니다.
위에 말씀드린 강남 중개망의 특성을 잘 숙지하고 이해하신다면,
중개업소는 물론이고 고객분들께도 많은 이득을 가져다 줍니다.
첫째, 시간을 절약할 수 있습니다.
모든 부동산이 모든 매물을 공유하고 있다는 것은,
어느 부동산을 가더라도 똑같은 매물을 보여줄 확률이 높다는 뜻입니다.
가격, 위치, 넓이, 옵션 등 기본적인 조건이 같다면
그 중에서 가장 좋은 매물을 뽑아 보여드리는 건 어떤 중개업소든 당연한 일입니다.
좋은 방이라고 안 보여주고 아껴둬봤자 정말 좋은 방이라면 당장 내일이라도 계약이 될 거고,
또한 조건대의 좋은 방이라면 가까운 시일 내에 얼마든지 또 나올 것이기 때문입니다.
중개를 하다 보면 좋은 방을 구하고 싶은 마음에
여러 부동산을 전전하며 힘들게 발품을 파시는 분들이 계십니다.
그러나 위에 말씀드린 것처럼 매물은 전부 공유가 되기 때문에
이미 봤던 방을 여러 번 방문하게 되는 경우가 많이 생깁니다.
손님은 손님대로 시간을 낭비하게 되고,
중개업소는 중개업소대로 다른 중개업소에서 보여드린 방을
또 보여드리게 되는 셈이니 마찬가지로 시간 낭비입니다.
좋은 방을 구하시기 위해서는 여러 부동산을 돌아다니시는 것보다,
처음 만난 중개인에게서 계속 방을 보시는 게 더 좋습니다.
보여준 방 중에서 좋은 방이 없었다 하더라도
중개인은 손님이 원하는 조건과 스타일을 파악하게 되고,
중개인은 그 점을 염두해서 다른 방향으로 가닥을 잡아
조언을 해 주거나 또는 조건에 딱 맞는 좋은 방이 나왔을 때
곧바로 연락해서 다른 사람들보다 빨리 방을 보여드리고
결정을 내릴 수 있게 해 주기 때문입니다.
물론 같은 조건대에서 얼마나 좋은 방을 추려내느냐는
중개인마다 각자의 역량 차이가 있습니다.
어떤 중개인은 손님이 원하는 스타일을 전화만으로도 빠르게 파악하여
그에 맞는 방만 보여주는가 하면,
어떤 중개인은 두 번 세 번을 만나도 기계적으로 방을 보여주기만 하고
정작 손님이 무엇을 원하는지를 끝내 파악하지 못하는 경우도 있습니다.
어쩌면 강남에서 좋은 방을 구하는 가장 좋은 방법은
능력 있는 중개인을 만나는 것일지도 모릅니다. ^^
둘째, 실제 방을 보시기 전에
미리 사진과 동영상으로 대략적인 파악을 하실 수 있습니다.
모든 매물이 같지는 않지만, 중개망에 올라오는 매물 중 반 이상은
실제 내부 사진과 동영상을 첨부하고 있습니다.
중개업소와는 별개로 중개망을 운영하는 회사에서도
따로 직원을 부려서 방의 사진과 동영상을 찍어 올립니다.
그러한 서비스를 제공하기 때문에 중개업소에서도
매달 비싼 이용료를 내며 중개망을 이용하는 것이지요.
인터넷으로 사진과 동영상을 보고 가격대, 위치 등을 사전에 알아보시는 것도 좋은 방법이지만
그보다 더 빠르고 확실한 방법은 어디든 중개업소를 방문하시는 게 가장 좋습니다.
중개망 사이트는 중개업소에서만 이용, 열람이 가능하기 때문이지요.
네이버, 다음 등 포털사이트에 올라오는 대부분의 부동산 사이트는
광고성 허위매물과 허위가격을 올리는 경우가 많습니다.
일단 손님과 통화를 하고 실제로 만나는 게 가장 중요하기 때문에
그러한 편법을 쓰는 것입니다.
또한 정직한 사진과 가격으로 실매물을 올린다 하더라도
사진이란 실제와 다른 경우가 많습니다.
각도나 노출 조절에 따라 좁은 방도 넓어보이게 찍을 수가 있고
구조를 파악하기에도 어려움이 따릅니다.
혼자 인터넷을 보시면서 끙끙대는 것보다는
중개인의 설명을 들으면서 사진, 동영상을 보시는 게 훨씬 효과적입니다.
중개인들은 수없이 많은 방과 사진, 동영상을 매일같이 확인하기 때문에
사진, 동영상만 봐도 실제 방과 사진과의 갭을
어느정도 알아차릴 수가 있기 때문입니다.
셋째, 중개업소와 중개인에 대해
합리적인 신뢰를 가지실 수 있습니다.
우리나라에서 부동산이란 이미지가 별로 좋지 못한 것이 사실입니다.
여기에는 여러 가지 이유가 있겠지만 몇 가지 중요한 것들을 꼽아보면
거래액이 워낙 높고 법이 복잡하여 지식면에서 약자인 고객들이
중개인에게 휘둘려 손해를 보는 경우가 많으며,
부동산과 건물주가 부적절한 유착관계인 경우
서로 작심하고 세입자에게 불이익을 가져다 주기가 쉽고,
특히 중개인의 말을 손님이 믿을 수 있는 근거가 부족하다는 점입니다.
예전에는 여러 가지 편법과 악의적인 수단으로
자신들의 이익을 챙기기 위해 갖가지 문제를 일으킨 부동산들이 많았습니다.
'부동산은 전부 사기꾼'이라는 말이 생겨날 정도로 말입니다.
물론 지금은 제도의 정착과 의식의 발달로
이러한 부동산들은 대부분 없어지고 정직하고 성실하게 일하는 부동산이 많이 생겼습니다.
그러나 아직도 양의 탈을 쓴 늑대같은 부동산이 곳곳에 남아있고,
또 설령 정직한 부동산을 방문했다 하더라도
손님들로서는 이미 사회적인 의식으로 딱딱하게 굳어있는
부동산에 대한 부정적인 이미지를 걷어내기란 쉬운 일이 아닙니다.
이 중개인이, 이 중개업소가 믿을 만한 곳이라는 근거를 찾기 전에는 말이지요.
중개망은 그런 손님들의 걱정을 덜어주는 '근거'가 되어줍니다.
먼저 가격을 들어 이야기해 보겠습니다.
중개망은 그 자체가 커다란 시장과도 같습니다.
중개망에 접속해 아무런 조건 없이 강남구 안의 모든 매물을 검색하면
몇 만 개 정도의 실매물이 나옵니다.
건물주가 상인이라면 매물 하나하나는 시장을 이루는 물건입니다.
시장 안에서 물건은 자동적으로 제 가격을 찾아갑니다.
예를 들어 영동시장에서 1kg짜리 수박 하나가 만 원에 팔리는데
어떤 상인이 자기가 파는 수박만 2만 원으로 가격을 올린다면
아무도 그 수박을 사가지 않을 것이고 상인은 곧 수박의 가격을 만 원으로 다시 내릴 것입니다.
이것과 같이 강남의 수많은 매물들도 마찬가지입니다.
역 근처에 위치하고 15평 정도의 실평수에 신축인 투룸이라면
월세가 150정도로 책정됩니다.
하지만 비슷한 조건의 매물을 어떤 건물주가 200만원에 올린다면
아무도 그 방은 보려고조차 하지 않을 것입니다.
건물주는 점차 가격을 내릴 것이고
결국은 다른 방과 마찬가지로 월세가 150만원까지 떨어질 것이며
그때부터 중개인들은 매물에 관심을 갖기 시작할 것입니다.
강남은 워낙 월세가격, 전세가격이 높은 지역이기 때문에
타 지역에서 처음 강남으로 넘어오시는 분들은
방에 비해 너무 높은 가격 때문에 의심을 하는 경우가 많습니다.
그 의심은 중개인을 향하는 경우가 대부분이지요.
그러나 실제로 중개업소에 들러 중개망에 접속해 가격을 확인하면 그
런 의심이 틀렸다는 걸 알게 됩니다.
중개인에 대해서도 마찬가지입니다.
공인중개사, 즉 중개업은 엄밀히 따지면 전문직업이지만
일의 특성상 영업에 가깝습니다.
그런 만큼 중개인들은 하루에도 몇 명, 몇 십 명의 사람들을 상대하며
자연히 언변도 능수능란해지게 됩니다. 이 방이 제일 좋은 방이다, 방이 없다,
지금 계약하지 않으면 당장 내일이라도 계약되는 방이다,
다른 방은 봐도 시간낭비일 뿐이다, 지금 바로 계약하자 등등.
그런 점 때문에 사람들은 중개인들을 좋게 보지 않는 경우가 많지만,
만약 중개인이 하는 말이 의심스럽다면 함께 부동산에 들러 중개망을 둘러보세요.
중개인이 하는 말이 결코 거짓이 아님을(중개인이 거짓말을 하지 않았다면)
알 수 있게 될 것입니다. 물론 중개인이 거짓말을 했다면 그건 바로 들통이 나겠지요.
시간이 많이 흐르고 부동산 중개시장은 도덕적, 윤리적으로 많은 발전을 거듭했습니다.
최소한 저와, 그리고 저와 함께 일하는 분들과,
그리고 강남에서 중개업을 하시는 제가 아는 많은 중개인분들 중에서
악의를 가진 나쁜 사람은 아직까지 없었습니다.
저를 비롯한 수많은 중개인들이 의심스러울 수도 있지만,
그 전에 분명한 근거를 먼저 확인하신 뒤에 판단해 주세요.
방을 구하실 때 염두에 두셔야 할 부분들을 몇 가지 적어보았습니다.
다 쓰고 주욱 읽어보니, 좋은 방을 구하실 때 제일 중요한 점은
능력 있고 제대로 된 중개인을 만나시는 게 아닐까 합니다. ^^
이 외에도 말씀드려야 할 부분이 많지만,
오늘은 여기까지만 쓰도록 하겠습니다.
오늘도 보금자리를 찾아 귀한 발품을 파시는 모든 분들이
정말 마음에 드는 좋은 방을 구하실 수 있기를 바랍니다. ^_^
좋은 하루 되세요~!
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